Portrait

Les friches industrielles, solution à la crise du foncier ?


A la tête de Valgo, une société spécialisée dans les travaux de dépollution, créée avec François Bouche, et Landforse, qui rachète et dépollue d’ex-sites industriels, Xavier Azalbert croit au potentiel des friches industrielles pour répondre aux besoins de logements neufs… jusqu’en 2035. Rencontre.

Vous estimez que la réhabilitation des friches industrielles pourrait permettre de créer assez de logements pour couvrir les besoins en logement dans les vingt années à venir. Pourriez-vous nous en dire plus ?
En France, il y a environ 2000 friches industrielles situées en zones urbaines, représentant entre 7500 et 8000 hectares de terrains. Leur valorisation représente un marché considérable de 6 à 8 milliards d’euros en valeur du terrain à bâtir. Et il s’agit d’un gisement de terrains en développement constant, en raison du phénomène de désindustrialisation de la France… Sur les dix prochaines années, on estime à un million le besoin total de logements neufs non couverts par la dynamique de construction. Le potentiel de reconversion des surfaces industrielles permettrait de couvrir deux fois ce déficit de l’offre de logements !

La construction de logements sur ce type de terrains n’est-elle pas plus coûteuse ?
Je vais faire une comparaison : quand le prix du baril dépasse les 100 $, tout le monde se penche sur les énergies alternatives. Mais, indépendamment du prix, cette évolution vers les énergies renouvelables est quelque chose de souhaitable !
De la même façon, la notion de friche industrielle est devenue plus intéressante ces dernières années, grâce à un certain nombre de facteurs déclencheurs. Depuis cinq ans, on observe une accélération de la désindustrialisation de la France. Parallèlement, la législation est de plus en plus contraignante par rapport aux contraintes de dépollution des sites industriels. Par ailleurs, le vieillissement de la génération du baby boom entraîne un recentrage des populations vers les villes.

Les terrains dépollués sont-ils vraiment assez « sains » pour accueillir des logements ?
Les exigences en termes de dépollution ne sont pas les mêmes en fonction de son usage futur : les contraintes sont beaucoup plus importantes dans le cadre de la création de logements d’habitation que pour l’installation d’une nouvelle usine ou de commerces, car la population sera beaucoup plus exposée. Ce type de dépollution est ainsi plus coûteux. Mais, à partir du moment où un terrain est dépollué, il est de toute aussi bonne qualité que n’importe quel autre terrain ! Un terrain naturel, sans exploitation industrielle, aura toujours ce qu’on appelle « un bruit de pollution » : il présente une pollution au mercure, au plomb ou aux produits chlorés par exemple, amenés par les pluies notamment. L’activité industrielle fait augmenter ce « bruit ». Tout le travail de dépollution consiste à ramener ces déviations à la norme. Dans les faits, certains terrains « verts » sont plus pollués que des surfaces dépolluées…

Pourquoi favoriser la réhabilitation de friches industrielles plutôt que l’utilisation de terrains « verts » ?
La création de logements au plus près des villes répond à un besoin actuel. Par le passé, pour rendre l’accession à la propriété abordable, on a construit beaucoup de logements loin en Ile-de-France. Il s’agissait d’une tendance où tout le monde voulait son bout de terre et de jardin. Mais on observe aujourd’hui un regain d’intérêt pour les centres-villes. Par ailleurs, en continuant à construire des logements loin des villes, on densifie des zones peu habitées, ce qui oblige à créer de toutes pièces de nouvelles routes et infrastructures, alors que celles-ci sont déjà existantes sur les sites industriels. Par ailleurs, favoriser les ex-sites industriels permet de préserver notre capital nature, en n’empiétant pas sur les forêts, les espaces verts et les champs et en ne « bétonnant » pas des zones aujourd’hui vertes.
Plus d’informations sur www.valgo.com
eco-jonction avril 2014

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